David Bramble: le développeur de Harborplace vise à refaire Inner Harbor

Lorsque P. David Bramble a commencé il y a deux décennies, exécutant de « petites transactions » achetant et vendant des maisons en rangée, il se méfiait des promoteurs.

"Je ris parce que j'avais au départ une vision plutôt négative de l'immobilier", a-t-il déclaré. "Mon image était celle du développeur maléfique profitant des pauvres."

Malgré ses réticences initiales, Bramble est devenu lui-même un développeur, gagnant des éloges pour sa vision et pour s'être concentré sur l'impact et l'inclusion de la communauté.

Maintenant, Bramble fait face à son plus grand défi : Refaire Harborplace, les pavillons de vente au détail et de restauration qui ont contribué à faire de l'Inner Harbor un énorme attrait touristique après leur ouverture en 1980, mais qui ont récemment été aux prises avec des postes vacants, un délabrement et une sensation désuète.

Le développeur David Bramble dirige le projet de reconstruction de Harbour Place dans le port intérieur de Baltimore. (Paul Newson/La bannière de Baltimore)

Le résident de la ville de 46 ans parle peu de sa première vision de ce qu'il appelle le "joyau de la couronne" de la ville, à part qu'il veut entendre le public et pense que ce devrait être un endroit qui peut être apprécié par tous les Baltimoreens. .

"C'est génial", a-t-il récemment déclaré en marchant sur la promenade de Harborplace, avec ses vues pittoresques sur le port, Federal Hill et le panneau Domino Sugar. "Tu ne peux pas remplacer ça."

Son optimisme rencontre maintenant la réalité d'un centre de vie autrefois dynamique qui s'est transformé en spirale après que deux propriétaires précédents n'aient pas tenu les promesses qu'ils avaient faites pour la propriété. Aujourd'hui, le centre-ville de Baltimore se bat pour surmonter la stigmatisation qui persiste après la mort de Freddie Gray en 2015 et les manifestations qui ont suivi, la perception d'une criminalité croissante et une aura d'abandon post-pandémique.

Tony Hawkins, qui était le directeur général de Harborplace lors de son ouverture en 1980, a déclaré qu'il espérait qu'il deviendrait à nouveau aussi populaire qu'il l'était à son apogée, quand c'était un marché de festival qui était un "endroit amusant" et où les gens voulaient aller.

Hawkins, qui a supervisé les opérations du pavillon pendant 15 ans, a déclaré que la propriété avait commencé à décliner lorsqu'elle a été acquise par Ashkenazy Acquisitions Corp., basée à New York, en 2012.

"Ils ne faisaient pas attention aux affaires", a déclaré le résident de Harbour East, âgé de 77 ans. "Personne ne s'occupait du magasin. J'ai été extrêmement déçu."

Hawkins a également déclaré que la ville était en partie responsable d'avoir permis le déclin. "La ville ne regardait pas", a-t-il dit. "C'est tout le problème."

Hawkins a déclaré qu'il ne connaissait pas Bramble, mais a ajouté que le prochain développeur avait "beaucoup de travail à faire".

"Quelles que soient les catégories qu'ils mettent là-bas, ils doivent être les meilleurs de cette catégorie. Si vous avez des hamburgers, ce doit être le meilleur hamburger que Baltimore a à offrir. Même chose avec les frites. Ils [les propriétaires précédents n'étaient] pas sur étant le meilleur."

Bramble, associé directeur et co-fondateur de MCB Real Estate, a déclaré qu'il comprenait la pression considérable pour bien faire les choses.

"Ce sera l'une des entreprises les plus complexes - en ce qui concerne la signification de la ville", a déclaré Bramble, en passant devant un espace commercial vacant qui abritait autrefois des entreprises telles que H&M, Urban Outfitters et Ripley's Believe it or Not. "Nous voulons rappeler à tout le monde que c'est la pelouse de Baltimore. C'est notre tissu conjonctif."

Le réaménagement, a-t-il ajouté, est également "essentiel" pour revitaliser d'autres parties de la ville, y compris le centre-ville.

Pourtant, Bramble, dont la société a récemment obtenu le feu vert des tribunaux pour commencer l'entreprise massive, a déclaré qu'il était enthousiasmé par les possibilités.

"Nous avons tout ce dont vous avez besoin. C'est pourquoi je suis excité", a déclaré Bramble.

Alors que le réaménagement de Harborplace attirera beaucoup d'attention, Bramble pense que Baltimore n'est aussi fort que son maillon le plus faible.

"Ce qui me désole, c'est que les quartiers les plus en difficulté se sont aggravés. Il est temps que cela change. Il est temps de penser à Baltimore collectivement", a-t-il déclaré. "La réalité est que la ville monte et tombe ensemble. Nous devons penser comme ça."

La perspective de Bramble a été façonnée en grandissant à Baltimore, le fils d'un chef d'église et d'un journaliste originaire de l'île de Montserrat aux Antilles.

Son père, le révérend Peter Bramble, a été recteur de l'église épiscopale St. Katherine of Alexandria à West Baltimore. Le jeune Bramble a noté que le représentant américain Kweisi Mfume et le défunt membre du Congrès de Baltimore Parren J. Mitchell faisaient partie de l'église de son père.

"Je me considère chanceux d'avoir été élevé par cette congrégation. C'était spécial. Vous aviez tellement de gens qui prenaient soin de vous", a déclaré Bramble, qui porte le nom de son père. Bramble a dit qu'il ne savait pas que son prénom était Peter depuis longtemps parce que sa famille l'appelait toujours David – son deuxième prénom.

Sa mère, Joy Bramble, est éditrice du Baltimore Times. Bramble a déclaré que les Noirs américains doivent beaucoup aux journaux noirs et aux autres médias pour avoir couvert des histoires communautaires que d'autres organes de presse n'étaient pas.

Les parents de Bramble ont également dirigé une épicerie du coin à West Baltimore pendant un certain temps, vendant divers articles de type bodega.

"Mes parents m'ont montré ce que signifiait travailler dur", a déclaré Bramble, qui vit dans la même maison de Madison Park West où il a grandi. Il a également une sœur, Jocelyn, qui est avocate au gouvernement du district de Columbia.

Le diplômé du City College High School a déclaré qu'un programme d'été en mathématiques et en sciences l'avait aidé à se préparer à l'Université de Princeton, où il a rencontré son futur frère Omega Psi Phi Fraternity et futur partenaire commercial, Everett Sands. Bramble a étudié la politique à Princeton et a obtenu son diplôme en droit à l'Université de Pennsylvanie.

"J'ai toujours été intéressé par les affaires parce que mes parents ont toujours eu un penchant pour l'entrepreneuriat", a déclaré Bramble. "Un ami m'a initié à l'investissement immobilier lorsque j'étais à la faculté de droit."

Sands a décrit les deux comme des "crétins" pendant ces années universitaires, mais a ajouté qu'il avait eu un aperçu du sens des affaires de son ami lors d'une première aventure ensemble, une tentative d'achat d'un immeuble de 40 appartements. L'offre a échoué, mais les deux ont cliqué.

"En travaillant si étroitement ensemble, vous vous rendez compte des compétences et des dons d'une personne différente. Cela a cristallisé une âme sœur. Nous avons eu beaucoup plus de transactions qui ont mal tourné au début. Maintenant, nous sommes à une étape différente", a déclaré Sands, qui a estimé que les deux ont ont fait équipe sur plus de 50 projets de développement et ont travaillé sur des milliers de prêts par l'intermédiaire de leur entreprise, Lendistry, un prêteur aux petites entreprises.

"S'il y a quelqu'un qui peut le faire, c'est Dave", a-t-il déclaré à propos de Harborplace. "Il connaît la ville et la communauté. Il se soucie de la ville et de la communauté. Vous voulez quelqu'un qui peut exécuter et faire le travail."

Peter Pinkard, directeur et associé chez MCB Real Estate, connaît Bramble depuis 18 ans. Les deux se sont liés par leurs racines communes à Baltimore alors que Bramble travaillait comme avocat à Washington, DC

Le développeur David Bramble dirige le projet de reconstruction de Harborplace dans le port intérieur de Baltimore. (Paul Newson/La bannière de Baltimore)

Pinkard a qualifié Bramble d'intellectuel, mais avec "un talent rare" pour travailler efficacement avec tout le monde, quel que soit son statut social.

Il aime aussi la passion de Bramble pour Baltimore.

"Il est passionné de faire une différence dans la ville à un moment où la ville a besoin que les gens soient passionnés par la ville et fassent une différence", a déclaré Pinkard. "Il s'est engagé – comme moi – à faire en sorte que cela se produise."

La touche de MCB peut être trouvée sur un éventail de développements autour de Baltimore.

Son portefeuille comprend Yard 56, un site de 20 acres en face du campus Johns Hopkins Bayview qui en est maintenant à sa deuxième phase. Le quartier comprend Streets Market & Cafe, des restaurants, un café et des détaillants. Ce printemps, un centre de soins de santé axé sur les communautés mal desservies ouvrira ses portes, selon Bramble. L'espace restant au projet de 250 millions de dollars sera rempli à partir de cet automne.

Bramble travaille également à revitaliser Northwood Commons, un centre commercial autrefois séparé près de la Morgan State University. Les plans pour le développement de 50 millions de dollars comprennent une nouvelle épicerie, une librairie du collège Barnes & Noble, un bâtiment de sécurité publique pour le campus, ainsi que diverses entreprises alimentaires et de vente au détail, y compris le Slutty Vegan, une chaîne de restaurants qui a attiré une suite à l'échelle nationale .

Et l'été dernier, la société a inauguré le réaménagement de Madison Park North, qui abritait autrefois un complexe d'appartements surnommé "Murder Mall" en raison des trafics de drogue, des fusillades et d'autres crimes qui s'y sont produits. Le site de 9 acres, près de l'endroit où Bramble a grandi, comptera environ 150 maisons en rangée, dont les ventes commenceront ce printemps. La deuxième phase du projet de 150 millions de dollars, qui comprendra la construction d'un immeuble d'appartements à revenus mixtes de 300 logements et d'une épicerie, débutera entre le milieu et la fin de 2024.

"Cet accord m'a presque pris 10 ans", a déclaré Bramble. "C'est tellement significatif. C'est mon quartier. C'est là où je vis. Je me sens vraiment, vraiment, vraiment béni que nous soyons capables de faire ça."

MCB a également développé des propriétés à Hagerstown, Philadelphie, Atlanta et Floride.

Bramble a souligné que les projets de MCB sont le résultat d'une "véritable collaboration" et du travail acharné de son équipe.

"Il faut tellement de canards pour exécuter ces accords", a-t-il déclaré. "Je déteste quand les choses ne tournent qu'à propos de moi. Ce n'est pas la réalité."

Jusqu'à présent, Bramble a réussi à générer beaucoup de bonne volonté dans la communauté sans ébouriffer trop de plumes. Cela peut aider qu'il soit un gars de sa ville natale qui s'investit dans la communauté et sa politique.

Le maire Brandon Scott a noté que Bramble est un « fils du pays » qui fait un travail significatif pour les résidents de la ville.

"Le fait qu'il soit un homme noir qui s'engage à redonner à la ville qu'il aime est plus qu'admirable", a déclaré Scott. "David suit la marche non seulement en investissant dans les communautés ici, mais en restant un résident de Baltimore alors qu'il pourrait être si facile pour lui de venir vivre ailleurs. Cela en dit long sur sa ferme conviction que Baltimore connaît une renaissance et c'est un il veut que d'autres qui lui ressemblent profitent de la renaissance grâce à l'émergence de petites entreprises florissantes et aux opportunités pour les résidents et les touristes de profiter des espaces verts et des lieux culturels là-bas."

Shelonda Stokes, présidente et chef de la direction du Downtown Partnership de Baltimore, a décrit Bramble comme "une visionnaire".

"C'est un fils de Baltimore incroyablement intelligent, intentionnel et compatissant", a déclaré Stokes. "Il sait comment attirer des investisseurs, constituer une équipe et remodeler des espaces et des lieux en gardant la communauté à l'esprit. L'opportunité de donner un nouveau souffle à Harborplace est l'occasion de prendre du recul et de reconstruire un espace public qui inclut tout Baltimore ."

Nick Mosby, le président du conseil municipal de Baltimore, a déclaré qu'il était réconforté de voir Bramble en tant qu'homme noir prospérer dans le développement immobilier.

"Dave Bramble change la donne. Il met sa marque sur la transformation de la ville qu'il aime", a déclaré Mosby. "Il est une représentation symbolique de ce que les jeunes garçons afro-américains de notre ville peuvent devenir."

Mosby a souligné les efforts de Bramble pour fournir des logements abordables à revenus mixtes. "C'est une personne de la communauté", a déclaré Mosby.

Jackie Washington, un développeur noir à Baltimore, a déclaré qu'il était "merveilleux" que Bramble supervise la transformation de Harborplace.

"Je pense que David apportera une nouvelle vitalité et stimulera également le réaménagement du quartier central des affaires environnant", a-t-elle déclaré.

Bramble a déclaré que la représentation est extrêmement importante en matière de développement, de l'attribution de projets à diverses entreprises à la garantie que les acheteurs ont accès au capital.

"Lorsque vous travaillez dans certaines communautés, les gens sont plus susceptibles de vous faire confiance lorsqu'ils sentent que vous avez une affinité avec eux. En particulier pour le travail que nous faisons à Baltimore. Nous sommes d'ici et nous sommes vraiment investis dans cette ville, " il a dit.

Comme de nombreux développeurs, Bramble a fourni un soutien financier aux candidats politiques.

Selon la base de données des rapports de campagne de l'État, Bramble a contribué aux campagnes du gouverneur sortant Larry Hogan, de l'ancien maire Bernard C. "Jack" Young, du directeur du comté de Baltimore Johnny Olszewski Jr., du contrôleur municipal Bill Henry et des membres du conseil municipal Mosby, John T. Bullock et Zeke Cohen. Parmi les autres personnes qui ont obtenu son soutien figurent les sens. Jill Carter et Cory McCray de l'État, ainsi que Dels de l'État. Mellissa Wells et Marlon D. Amprey.

Par un matin d'hiver frais, Bramble était en retard pour une séance photo à Harborplace. Il a expliqué que sa femme, Jernee, était hors de la ville et que l'un de ses trois enfants avait laissé un sac à dos à la maison, forçant Bramble à revenir en voiture et à le récupérer.

"Je me lève très tôt. J'ai trois enfants et nous venons d'avoir un chiot. Tout le monde sait que je suis un lève-tôt. Les gens qui travaillent avec moi savent que vous pouvez commencer à recevoir des courriels de ma part à 16h30 ou 17h00. matin. J'ai un emploi du temps assez chargé », a-t-il déclaré alors qu'il se tenait au sommet d'une cage d'escalier d'un espace de vente au détail abandonné à Harborplace.

Ce calendrier est devenu plus complexe avec le projet Harborplace.

"J'ai besoin de café pour passer la journée, c'est sûr", a-t-il déclaré. "Il y a beaucoup d'agitation et d'agitation."

Le développeur David Bramble savoure la vue sur le port intérieur depuis Harborplace. "Vous ne pouvez pas remplacer cela", dit-il. (Paul Newson/La bannière de Baltimore)

Bramble a déclaré qu'il savait que tous les yeux seront rivés sur sa dernière entreprise.

Après que Scott a annoncé en avril le projet de vente de la propriété au groupe de Bramble, neuf mois supplémentaires s'écouleraient avant qu'un juge du tribunal de circuit de Baltimore ne finalise une ordonnance de vente en décembre, mettant fin à une procédure de mise sous séquestre. Un juge avait placé la propriété sous séquestre en 2019 après qu'Ashkenazy Acquisitions ait fait défaut sur un prêt hypothécaire.

Baltimore n'est pas la seule ville à refaire son front de mer. À Washington, les promoteurs et la ville ont dépensé 2,5 milliards de dollars pour transformer le front de mer du sud-ouest de Washington près du pont de la 14e rue en un mile dynamique et dense de développement qui comprend des bureaux, des résidences, des hôtels, des restaurants et des magasins. Alors que ses structures modernes limitent les vues sur le canal de Washington depuis la rue, les résidents et les touristes affluent vers le complexe.

Derek Hyra, qui dirige le Metropolitan Policy Center de l'American University's School of Public Affairs, espère que le projet de réaménagement de Baltimore pourra non seulement être un succès économique, mais offrir des participations aux petites entreprises et aux entreprises appartenant à des minorités, tout en veillant à ce que il reste des logements abordables dans les quartiers environnants.

"Pour que cela se produise, il faudra plus que la vision d'un promoteur immobilier", a-t-il déclaré. "Cela prendra la politique de la ville et de l'État", a-t-il déclaré.

Atteindre les trois objectifs, a-t-il reconnu, est "une chose difficile à faire".

Matthew Bell, professeur d'architecture et d'urbanisme à l'Université du Maryland, College Park, a déclaré que le réaménagement de Harborplace, autrefois "révolutionnaire" et "visionnaire", est une opportunité fantastique pour un développeur.

"Le moment est venu", a-t-il déclaré, avec le déclin de la pandémie et d'autres changements. "C'était une planification brillante et a fait énormément de bien à Baltimore. Mais j'espère que cela reflétera Baltimore plus que la première itération."

Alors que feu le développeur James Rouse a été largement félicité pour avoir créé des marchés de festivals à Boston et à Baltimore il y a quatre décennies, Bell a déclaré qu'un coup porté contre Harborplace et l'Inner Harbor était qu'ils étaient destinés aux touristes et ne reflétaient pas la ville dans son ensemble.

"Dans les grandes villes, les endroits où les touristes aiment aller sont les endroits où les résidents aiment aller", a-t-il expliqué, citant The Wharf à Washington.

Bell a observé que l'architecture de Harborplace maintenant "semble très datée", et une question importante est de savoir si cela vaut la peine d'être sauvé. Il a également déclaré que les plans de réaménagement devraient inclure des moyens d'aborder les schémas de déplacement, l'impact de la circulation et les vues de la ville sur l'eau. Les inondations causées par le changement climatique joueront un rôle majeur dans les propriétés riveraines à l'avenir, c'est donc une considération.

"Ce n'est pas une question de, cela pourrait arriver. Cela arrivera", a-t-il déclaré.

Bramble a déclaré qu'il était trop tôt pour discuter des estimations de coûts, d'un calendrier et des caractéristiques de conception. Bon nombre de ces aspects seront décidés en fonction des commentaires et des recherches de la communauté. Bramble a souligné que le projet devait donner la priorité aux habitants de Baltimore.

Il a déclaré que MCB commencerait immédiatement le processus de conception, qui prendra des années. Cela comprendra l'engagement de la communauté par le biais de projets d'écoute en ligne et en personne.

"Si les choses sont sur la bonne voie, en mars [les résidents] pourront donner leurs idées et parler de ce qu'ils veulent voir", a-t-il déclaré. « Nous allons avancer très rapidement.

En attendant, Bramble souhaite tirer le meilleur parti des pavillons existants de Pratt Street et Light Street, en remplissant les espaces de vente au détail vides avec de petits vendeurs locaux. L'un des plus grands obstacles est que certains des bâtiments sont laissés dans "un état de délabrement assez important depuis un certain temps", a-t-il déclaré.

"Nous voulons nous assurer qu'ils sont utilisables et accessibles pour commencer", a-t-il déclaré. "Nous ne voulons pas dépenser une tonne d'argent pour quoi que ce soit d'intérimaire. Mais nous allons les rendre utilisables et attrayants et exciter les gens à l'idée que les choses arrivent au centre-ville de Baltimore."

Bramble a déclaré qu'il travaillerait également avec le programme Boost du Downtown Partnership, qui offre aux entreprises noires des subventions pour les opérations de construction, les améliorations intérieures et la signalisation. Et la société de prêt de Bramble tentera d'aider les entreprises qualifiées, dans le but de fournir un espace permanent pour certaines sur le site réaménagé.

"Cela doit fonctionner pour tant de personnes différentes pour que cela se concrétise. C'est mon travail en tant que développeur d'équilibrer ce que les gens veulent voir, ce qu'ils peuvent utiliser et ce que je peux financer", a-t-il déclaré. "Nous voulons équilibrer toutes ces choses et proposer un grand projet."

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