Une forte croissance des loyers aidant à compenser la hausse des coûts à mi-parcours

Alors que les propriétaires de propriétés industrielles dans la région médio-atlantique ne sont pas à l'abri des vents contraires financiers tels que la hausse des taux d'intérêt et des coûts de construction, les experts ont déclaré qu'ils voyaient suffisamment d'avantages dans la croissance des loyers du marché pour en faire une classe d'actifs attrayante pour l'investissement.

"Notre demande de locataires au cours des 30 à 60 derniers jours, sur tous les marchés, est soit d'un B fort à un A-plus … tout au long de ce cycle, notre demande est aussi forte qu'elle l'était il y a un an", Matan Cos. a déclaré jeudi le principal Mark Matan lors du sommet industriel Mid-Atlantic de Bisnow, qui s'est tenu au 700 Progress Way de son entreprise à Gaithersburg.

D'autres propriétaires industriels et courtiers présents à l'événement ont fait écho à ces sentiments, mais ils ont également déclaré que des facteurs tels que l'inflation, la hausse des taux d'intérêt et la rareté des propriétés développables compliquent les transactions dans la région. Les orateurs ont généralement défini la région comme comprenant le Maryland, la Virginie, la Virginie-Occidentale et le Delaware.

Leur optimisme fait suite à une fin d'année 2022 relativement morose pour le secteur industriel de la région. Le volume de location industrielle dans la région de Baltimore au dernier trimestre était de 1,3 million de pieds carrés, bien en deçà de la moyenne trimestrielle sur cinq ans de 3,5 millions de pieds carrés, selon le rapport de marché du quatrième trimestre de CBRE. Mais cela n'a pas empêché le marché d'enregistrer une croissance des loyers d'une année sur l'autre de 13,7 % en décembre, a constaté CBRE.

Les panélistes ont largement attribué le ralentissement du marché l'an dernier à la hausse des taux d'intérêt et au resserrement des prêts, en particulier par les banques nationales.

Mike Trail, directeur des investissements de MCB Real Estate, a déclaré que les hausses des taux d'intérêt avaient provoqué un "coup d'éclat" sur le marché industriel local.

Il a déclaré que les investisseurs souhaitaient investir de l'argent dans des propriétés industrielles et multifamiliales, les commerces de détail "se sont insinués au cours des six derniers mois". Mais il a dit qu'il y avait "plus de marge de manœuvre" pour la croissance des loyers dans le secteur industriel par rapport aux autres types d'actifs.

"Si vous obtenez un gros locataire qui vient vous voir et dit" J'ai besoin de 500 000 pieds carrés ", la plupart du temps, le loyer est le dernier élément de l'équation pour lui", a déclaré Trail.

Danielle Schline, vice-présidente senior du géant industriel Prologis, a prévu que le déséquilibre entre l'offre et la demande stimulera une croissance substantielle des loyers industriels au cours des 12 à 18 prochains mois.

"Dans le corridor Baltimore-Washington cette année, aucun bâtiment n'est livré. Zéro", a déclaré Schline. "Donc, si nous sommes à 3% d'inoccupation, cela ne changera pas et les loyers continueront d'augmenter."

L'associé principal de Brookfield, Kyle McGrady, a déclaré que la croissance des loyers avait ralenti dans des endroits comme le New Jersey, qui a connu une demande record ces dernières années.

Mais il a déclaré que le centre de l'Atlantique continue de connaître une croissance des loyers relativement plus robuste, les immeubles dont la taille varie entre 30K SF et 400K SF attirant l'intérêt le plus important des locataires.

"Le centre de l'Atlantique a quelque peu pris du retard [la croissance des loyers industriels]. Mais nous constatons cette poussée complète sur les taux du marché à travers même quelques [conditions du marché] difficiles", a déclaré McGrady.

Le directeur général exécutif de JLL, John Dettleff, l'un des principaux courtiers industriels de la région, a déclaré que les loyers industriels dans la région métropolitaine de DC ont augmenté de 50 % au cours des deux dernières années. Bien que ce ne soit pas aussi fort que les marchés de Los Angeles ou de Chicago, il a dit que cela pourrait être un bon signe car cela signifie qu'il y a de la place pour que les loyers augmentent.

"La croissance des loyers résout beaucoup de problèmes pour les investisseurs", a déclaré Dettleff.

Malgré des fondamentaux de marché solides dans la région, le développement des propriétés reste un défi plus important que la recherche de locataires.

Drew Enstice, vice-président d'ARCO Design/Build, a déclaré que les coûts associés à la construction ont monté en flèche depuis le début de la pandémie jusqu'à l'été dernier. Depuis lors, les prix se sont modérés, mais ils constituent toujours un obstacle important à la satisfaction de la demande.

"Les coûts ne baissent pas au rythme où ils ont augmenté, ou au rythme que les gens espéraient", a déclaré Enstice. "Je pense donc que l'un des défis que nous avons est que les gens entendent:" Hé, le coût de l'acier baisse "[ils] supposent que notre bâtiment reviendra aux chiffres d'avant Covid. Malheureusement, ce n'est même pas proche de cela. "

Les propriétaires fonciers de la région peuvent également être confrontés à la décision de démolir ou non les anciens espaces industriels. Dans tout le pays, une grande majorité des propriétés industrielles ont au moins 50 ans, ont déclaré les panélistes.

Une solution potentielle consiste à démolir les propriétés non industrielles existantes avec le zonage approprié, a déclaré Entice. L'un des projets sur lesquels l'entreprise d'Entice travaille est l'ancien centre commercial Diamond Point à Dundalk, qu'il a qualifié de "catastrophe" avec des chats vivant à l'intérieur.

"Démolir un endroit comme celui-là et construire un entrepôt revient à peu près au même prix que de construire un entrepôt à partir de zéro", a-t-il déclaré.

Cependant, il y a peu d'intérêt à démolir des propriétés industrielles plus anciennes pour construire de nouveaux actifs industriels. Les propriétés industrielles de classe B, a déclaré Schline, rapportent suffisamment de loyers pour que la démolition ne soit pas une option.

"Ça ne colle pas pour le moment", a-t-elle déclaré. "Nous avons examiné un certain nombre de projets où nous avions un assemblage de bâtiments [plus anciens] … Cela n'a pas de sens. Ces loyers ont également augmenté de 100% au cours des cinq dernières années."